Dictamen Jurídico sobre la Ineficacia de los Actos de Disposición Inmobiliaria Realizados mediante Poder General Judicial

La validez de los actos jurídicos de disposición patrimonial en el sistema jurídico argentino se halla intrínsecamente ligada a la existencia de una voluntad real, libre y debidamente legitimada. Cuando dicha voluntad se canaliza a través de mecanismos de representación, el ordenamiento exige una correlación exacta entre la facultad delegada y el acto ejecutado. El presente dictamen técnico-jurídico tiene por objeto fundamentar la pretensión de reivindicación en supuestos donde se ha pretendido transferir el dominio de un inmueble mediante la utilización de un "Poder General Judicial", instrumento que, por su naturaleza y alcance normativo, resulta manifiestamente insuficiente para perfeccionar actos de enajenación. A lo largo de este análisis, se abordará la diferenciación doctrinaria entre tipos de poderes, la hermenéutica restrictiva de las facultades del mandatario, la teoría del exceso en el mandato y la responsabilidad profesional del notario autorizante, integrando para ello la normativa del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), la herencia del Código de Vélez Sarsfield y la jurisprudencia más relevante de los tribunales superiores.

Naturaleza Jurídica de la Representación y el Mandato en el Derecho Argentino

La representación es la institución jurídica en virtud de la cual una persona (representante) actúa en nombre de otra (representado), de tal modo que los efectos del acto jurídico se producen de manera directa e inmediata para el representado.1 Es imperativo distinguir, desde el inicio, el contrato de mandato —que es la relación interna que vincula al mandante con el mandatario— del poder, que es el instrumento que exterioriza la facultad de representación frente a terceros.1 En el marco de los derechos reales sobre inmuebles, esta distinción adquiere una relevancia crítica, pues la seguridad dinámica del tráfico inmobiliario depende de que el tercero que contrata con el representante pueda verificar de forma fehaciente la legitimación de este último.

El sistema argentino, tanto en el Código de Vélez como en el actual CCyC, ha adoptado una postura de protección celosa del dominio. El artículo 375 del CCyC establece que las facultades contenidas en el poder son de interpretación restrictiva, principio que ya emanaba de la doctrina clásica sobre los artículos 1881 y 1884 del Código derogado.2 Esta interpretación restrictiva no es una mera directiva interpretativa, sino una garantía del derecho constitucional de propiedad: nadie puede verse privado de sus bienes por la actuación de un tercero a menos que exista una delegación de facultades clara, precisa e indubitada para ese acto específico.3

Categoría Jurídica

Concepto y Base Normativa

Alcance de la Facultad

Mandato

Contrato por el cual una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra (Art. 1319 CCyC).

Vinculación obligacional interna entre las partes.

Poder

Acto unilateral que otorga facultades de representación (Art. 358 CCyC).

Legitimación frente a terceros.

Representación Voluntaria

Derivada de la autonomía de la voluntad (Art. 362 CCyC).

Los efectos recaen directamente en el representado.

Estudio de Títulos

Deber de diligencia para verificar la cadena de transmisiones y legitimación.

Presupuesto ineludible de la buena fe-diligencia.

Diferenciación Estricta entre Poder General Judicial y Poder Especial de Disposición

La praxis judicial y notarial a menudo enfrenta instrumentos denominados "Poderes Generales", pero es la materia sobre la cual versan la que define su eficacia. Un "Poder General Judicial" es un instrumento técnico-procesal destinado a la actuación ante los tribunales. Su objeto es el ejercicio del derecho de defensa y la realización de actos de impulso procesal (v.gr., demandar, contestar demandas, interponer recursos).3 Por el contrario, un poder para actos de disposición inmobiliaria requiere una atribución de competencia material que el ordenamiento jurídico ha sustraído deliberadamente de las facultades generales de administración o de gestión judicial.2

El Principio de Interpretación Restrictiva y las Facultades Expresas

El artículo 375 del CCyC sistematiza esta distinción al exigir facultades expresas para determinados actos. El inciso 'e' de dicho artículo menciona específicamente el acto de "crear, modificar, transferir o extinguir derechos reales sobre inmuebles u otros bienes registrables".2 La norma es clara: no basta con una cláusula general que faculte al mandatario para "vender bienes" o "realizar todos los actos que el mandante considere necesarios". La doctrina de autores como Lorenzetti y Alterini subraya que la descripción de los actos debe ser clara y precisa, ya que funciona como el marco infranqueable de actuación del representante.3

En el sistema del Código Civil derogado, los artículos 1881 y 1884 imponían una rigidez similar. El artículo 1881 establecía una lista de actos que requerían poderes especiales, entre los cuales la enajenación de inmuebles ocupaba un lugar central. La razón de ser de esta exigencia radica en que la disposición de un inmueble no es un acto de administración ordinaria, sino un acto que altera sustancialmente el patrimonio del representado.2 Por tanto, un "Poder General Judicial" otorgado a un letrado para que lo represente en un juicio sucesorio o de daños, por más amplias que parezcan sus cláusulas procesales, carece de la virtualidad jurídica para ser utilizado en una escritura pública de venta inmobiliaria.3

Ineficacia de las Cláusulas de Estilo en el Ámbito Inmobiliario

Es común hallar en los Poderes Generales Judiciales frases como "y para todos aquellos actos que fueren consecuencia de los juicios iniciados". Esta generalidad es insuficiente para la transmisión del dominio. La jurisprudencia ha sostenido que la voluntad de disponer de la propiedad debe ser actual y específica para el bien en cuestión, o al menos debe figurar la facultad de vender de forma genérica pero dentro de un poder de disposición, no de un poder judicial.3 Un poder para el asentimiento conyugal, por ejemplo, exige la identificación precisa de los bienes objeto del acto, según el artículo 457 del CCyC, lo que refuerza la tendencia del legislador hacia la especialidad en materia inmobiliaria.2

Jurisprudencia sobre la Insuficiencia del Poder para Transferir el Dominio

La jurisprudencia de las Cámaras Civiles y de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires (SCBA) ha sido contundente al declarar la nulidad de actos de disposición realizados con poderes insuficientes. La premisa es simple: si el representante actúa sin la facultad específica requerida por la ley, el acto no le es imputable al representado y, por ende, el título carece de un elemento esencial: el consentimiento del titular del derecho.6

Precedentes de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires (SCBA)

La SCBA ha mantenido una línea doctrinaria rigurosa respecto a la forma y contenido de los poderes. En diversos fallos, el tribunal ha señalado que la nulidad de la escritura es la sanción natural cuando el escribano autoriza un acto de disposición basándose en un poder que solo confiere facultades de administración o judiciales.8 Un caso paradigmático es aquel donde se declaró la nulidad total de una escritura porque el apoderado pretendió ratificar un acto de disposición sin tener facultades para ello, estableciendo que tales omisiones no son subsanables si el vicio es de nulidad absoluta por falta de legitimación sustancial.8

En el fallo "Anit Hilda Haydee c/ Fideicomiso Fiverac", la Cámara de Apelación de Azul, siguiendo la doctrina de la SCBA, analizó la extensión de los mandatos y reforzó que la pluralidad de mandatarios o la generalidad de las cláusulas no puede suplir la falta de una facultad especial para actos que comprometen la titularidad dominial.10 La interpretación debe ceñirse a la literalidad y exclusividad de lo expresado en el instrumento de apoderamiento.

Fallos de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil (CNCiv)

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil ha profundizado en la distinción entre el instrumento público (la escritura) y el negocio jurídico contenido en ella. En el fallo "P., F. G. c/ A. Y., I. y otro s/ Nulidad de Escritura" (Sala E, 2023), se declaró la nulidad de una escritura traslativa de dominio donde se constató que el titular no había suscripto realmente el instrumento, equiparando la falta de voluntad real a una causa de inexistencia o nulidad absoluta.11 Aunque este caso versaba sobre falsedad de firma, la doctrina aplicada es análoga a la falta de facultades: si el que firma por el dueño no tiene poder para hacerlo, el efecto es el mismo; el dueño nunca "estuvo" en el acto.12

Fallo / Tribunal

Cuestión Debatida

Doctrina Aplicada

Resultado

CNCiv, Sala E (2023)

Nulidad de escritura por falta de consentimiento real del titular.

El acto nulo de nulidad absoluta es inconfirmable e imprescriptible.

Nulidad de la escritura y restitución del dominio.

Cám. Civ. Azul (2012)

Insuficiencia de poder y facultades de actuación conjunta/separada.

Interpretación restrictiva de los mandatos; el mandato conjunto es excepcional.

Confirmación de la interpretación restrictiva de facultades.

SCBA, Ac. 123534

Nulidad de escritura por falta de firmas y deficiencias en el poder.

La falta de forma o solemnidad impuesta por la ley acarrea nulidad absoluta.

Declaración de nulidad de la escritura pública.

Cám. Civ. y Com. Tucumán

Venta realizada con poder de persona fallecida.

El fallecimiento extingue el poder; la venta es un acto a non domino.

Nulidad y responsabilidad del escribano.

La Teoría del Exceso en el Mandato y el Artículo 376 del CCyC

Cuando un mandatario otorga un acto excediendo los límites de sus facultades, nos encontramos ante el fenómeno del "exceso en el poder". El artículo 376 del CCyC regula las consecuencias de esta actuación: el representante actúa a nombre propio y no obliga al representado, a menos que este último ratifique el acto.6 En el contexto inmobiliario, si el apoderado utiliza un Poder General Judicial para vender un inmueble, está actuando fuera de su incumbencia material.

Inoponibilidad vs. Nulidad Absoluta

Una de las discusiones doctrinarias más ricas en el derecho argentino es si este acto es nulo o inoponible. Jorge Alterini sostiene que, en rigor, se trata de un acto inoponible al verdadero dueño, pues le es totalmente ajeno (res inter alios acta).14 El dueño no ha prestado su consentimiento ni ha delegado la facultad de hacerlo. Por tanto, el acto es "irrelevante" para él. Sin embargo, desde la perspectiva del derecho registral y la fe pública notarial, el acto se presenta como una escritura pública que ha logrado inscribirse, lo que genera una apariencia de validez que solo puede ser destruida mediante una acción de nulidad absoluta por falta de un elemento esencial del acto jurídico: la legitimación y el consentimiento.12

El exceso en el mandato implica que el representante ha invadido la esfera de reserva del mandante. Si el escribano omite verificar la suficiencia de las facultades, el acto nace con un vicio congénito de nulidad absoluta.16 Esto es así porque la norma que exige facultades expresas para vender inmuebles es de orden público, ya que protege la seguridad jurídica y la integridad de la propiedad privada, pilares del sistema constitucional argentino.17

El Acto Realizado "A Non Domino"

La venta de un inmueble por quien no tiene facultades suficientes para hacerlo constituye una venta de cosa ajena o un acto a non domino. Bajo el principio nemo plus iuris (nadie puede transmitir un derecho mejor o más extenso que el que tiene), el mandatario excedido no puede transmitir el dominio porque él no es el titular ni tiene la "llave" jurídica (el poder especial) para abrir el patrimonio del mandante.14 El acto es ineficaz de pleno derecho frente al titular dominial, quien puede ejercer la acción reivindicatoria contra el actual poseedor, sin que este último pueda oponer su buena fe si el vicio era detectable mediante un examen diligente de los títulos.14

Responsabilidad del Notario y el Deber de Control de las Facultades

El escribano público no es un mero espectador de la voluntad de las partes; es un profesional del derecho que ejerce una función pública de control de legalidad y legitimación.19 Su intervención tiene como fin dotar de seguridad jurídica al tráfico inmobiliario, lo que implica un deber ineludible de calificar la suficiencia de los poderes que se le presentan.20

El Juicio de Suficiencia de los Poderes

Al autorizar una escritura, el notario debe realizar un juicio de suficiencia. Este juicio no se limita a constatar la existencia del poder, sino a analizar si las facultades otorgadas guardan relación con el negocio jurídico que se pretende instrumentar.20 Si un escribano acepta un "Poder General Judicial" como título suficiente para una transferencia de dominio, está incurriendo en una omisión grave de sus deberes funcionales. La ley 24.001 y las diversas leyes orgánicas notariales imponen al escribano la responsabilidad de asegurar que los otorgantes tengan capacidad y legitimación suficientes.21

La jurisprudencia ha establecido que el escribano es objetivamente responsable por la invalidez del instrumento si esta proviene de un defecto que debió ser advertido mediante el correcto ejercicio de su función.7 En el caso de poderes insuficientes, la responsabilidad es clara: el notario ha coadyuvado a la creación de un título viciado que perjudica directamente al titular del inmueble y, eventualmente, al adquirente de buena fe que confió en la fe pública notarial.16

El Estudio de Títulos como Deber Funcional

El estudio de títulos es la herramienta técnica mediante la cual el notario verifica la bondad de los antecedentes dominiales. Comprende la revisión de las escrituras matrices y los expedientes judiciales por el plazo de prescripción adquisitiva (20 años).23 Un aspecto crítico del estudio de títulos es la verificación de la legitimación de los representantes que intervinieron en la cadena de transmisiones.18

1. Verificación del Sujeto: Debe analizarse si quien dispuso del bien tenía facultades expresas conforme al Art. 375 CCyC.

2. Verificación del Objeto: El poder debe permitir la disposición de ese inmueble específico o contener facultades generales de disposición de bienes.

3. Detección de Vicios: Un "Poder Judicial" utilizado para una venta es un vicio manifiesto que surge de la simple lectura del instrumento habilitante.18

La omisión del estudio de títulos o su realización defectuosa priva al adquirente de la protección de la buena fe, ya que la ley no ampara la negligencia. Si la invalidez del título proviene de un vicio que pudo ser conocido mediante un estudio diligente de los antecedentes, el tercero no puede invocar la protección del artículo 392 del CCyC.18

Efectos de la Falta de Facultad Expresa para Vender

La ausencia de un poder especial para vender (Art. 375 inc. 'e' del CCyC) tiene efectos devastadores sobre la validez de la transferencia. El acto no es simplemente "anulable" por un vicio del consentimiento, sino que padece de una falta de legitimación de fondo que lo torna inoponible al verdadero dueño.14

La Ineficacia del Título frente al Tercer Adquirente

El artículo 392 del CCyC (continuador del antiguo 1051) protege a los terceros subadquirentes de buena fe y a título oneroso. Sin embargo, esta protección tiene límites infranqueables:

• Acto Inexistente o Inoponible: Si el acto antecedente se realizó sin la intervención del titular (como sucede en un acto a non domino por poder insuficiente), muchos autores, siguiendo a Alterini, consideran que el artículo 392 no es aplicable.14 El propietario es ajeno al acto y su derecho de propiedad permanece intacto.

• Buena Fe-Diligencia: Para que un tercero sea amparado, su buena fe debe ser una "buena fe-diligencia". Esto implica que debe haber agotado los medios para conocer la realidad jurídica del inmueble, lo que incluye necesariamente el estudio de títulos realizado por un profesional.18

Si el comprador aceptó una escritura donde el vendedor actuaba con un "Poder General Judicial", su buena fe queda destruida por la propia evidencia del instrumento. No hay error excusable cuando el vicio es patente en el título habilitante.18 En consecuencia, el titular dominial puede reivindicar el bien del tercero, quien deberá dirigir su acción de daños contra el mandatario excedido y, solidariamente, contra el escribano que autorizó el acto sin controlar la suficiencia de las facultades.16

Consecuencias para el Tráfico Inmobiliario

La aceptación de poderes judiciales para actos de disposición introduciría una inseguridad insoportable en el sistema. Los títulos así generados son "títulos observables" que no reúnen los requisitos de plenitud exigidos para la libre circulación de los bienes.25 Un título es perfecto cuando su titular no puede ser molestado por acciones reivindicatorias derivadas de vicios en la cadena de transmisiones. El uso de un poder insuficiente es un vicio que persigue al bien, afectando incluso a sucesivos adquirentes.14

Elemento de Protección

Requisito Legal

Efecto de la Falta de Poder

Buena Fe

Creencia diligente de obrar conforme a derecho.

Se pierde si el vicio es detectable en el estudio de títulos.

Título Oneroso

Sacrificio económico del adquirente.

No basta para salvar el título si hay inoponibilidad.

Art. 392 CCyC

Excepción al principio nemo plus iuris.

Inaplicable en actos sin intervención del titular (a non domino).

Acción Reivindicatoria

Derecho de perseguir la cosa de manos de quien la posea.

Plenamente vigente contra el adquirente con título insuficiente.

Estructura de Fundamentación para un Alegato de Reivindicación

A los fines de insertar esta argumentación en un escrito judicial, el letrado debe estructurar el razonamiento bajo la premisa de que la propiedad no se ha transmitido válidamente. Los siguientes puntos constituyen la síntesis teórica del planteo:

1. Inexistencia de Consentimiento Dominial: Al no existir poder especial con facultades expresas para vender (Art. 375 inc. e CCyC), el titular registral nunca prestó su consentimiento para el acto de enajenación. El mandatario actuó fuera de su ámbito de competencia.2

2. Insuficiencia Intrínseca del Instrumento: Un Poder General Judicial es un instrumento de gestión procesal. Su utilización para fines de disposición patrimonial constituye una desnaturalización de su objeto y una violación directa de la regla de interpretación restrictiva.3

3. Nulidad Absoluta e Inoponibilidad: El acto realizado en exceso de las facultades es inoponible al mandante (Art. 376 CCyC). Al estar afectado un elemento esencial del acto (la legitimación), la nulidad es absoluta por violar el orden público protector de la propiedad.6

4. Responsabilidad y Culpa Notarial: El escribano autorizante incumplió su deber de control de legalidad y suficiencia. Su negligencia al aceptar un poder judicial para una venta inmobiliaria vicia el título y compromete su responsabilidad civil.16

5. Inoponibilidad de la Buena Fe del Tercero: El adquirente no puede ampararse en el Art. 392 CCyC porque el vicio era manifiesto y detectable mediante un estudio de títulos diligente. El comprador asumió el riesgo de contratar con un representante sin facultades suficientes.12

Conclusión

La seguridad jurídica en el derecho inmobiliario argentino descansa sobre la premisa de que la voluntad del titular es soberana y solo puede ser sustituida bajo condiciones estrictas de legalidad y especialidad. El Poder General Judicial, por su propia definición terminológica y funcional, se sitúa fuera del espectro de los instrumentos habilitantes para la enajenación de bienes raíces. La doctrina y la jurisprudencia coinciden en que la pretensión de transferir un inmueble mediante un apoderado que carece de facultades expresas desemboca en un acto nulo, inoponible y constitutivo de una venta a non domino. La acción de reivindicación, por tanto, se presenta como el remedio legal idóneo para que el titular despojado recupere la plenitud de su derecho, frente a una maniobra que, amparada en una falsa apariencia de representación, pretendió vulnerar la intangibilidad de su patrimonio. La responsabilidad del notario, en este esquema, no es solo una consecuencia secundaria, sino el reflejo de la falla en el sistema de control preventivo que el Estado le ha confiado, tornando el título en un instrumento viciado de nulidad absoluta.

Fuentes citadas

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3. #Fallos Con el poder general es suficiente -art. 375 CivCom-: No es necesario poder especial para que el abogado apoderado inicie juicio sucesorio | Microjuris Argentina al Día, acceso: marzo 11, 2026, https://aldiaargentina.microjuris.com/2022/07/04/fallos-con-el-poder-general-es-suficiente-art-375-civcom-no-es-necesario-poder-especial-para-que-el-abogado-apoderado-inicie-juicio-sucesorio/

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21. BOE-A-2021-10062 Resolución de 1 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 13 a inscribir una escritura de compraventa., acceso: marzo 11, 2026, https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-10062

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26. Descargue en PDF -.. - Revista del Notariado, acceso: marzo 11, 2026, https://www.revista-notariado.org.ar/wp-content/uploads/2019/07/RDN_934_pdf.pdf