El desapoderamiento y la cesión implícita de la acción reivindicatoria
Análisis de la doctrina Arcadini y su eficacia frente a ocupaciones de hecho preexistentes
DERECHO CIVIL
4/18/202618 min read
Fundamentos ontológicos y evolución de la acción reivindicatoria en el derecho civil argentino
La acción reivindicatoria constituye la defensa paradigmática de los derechos reales que se ejercen por la posesión. Históricamente, se ha definido como la potestad que asiste al titular de un derecho real para recuperar la cosa de manos de quien la posee o tiene sin derecho a ello, protegiendo así la existencia misma del derecho real cuando este es lesionado por el desapoderamiento.1 No obstante, la interpretación de sus requisitos de procedencia ha transitado desde un rigorismo formalista hasta una concepción dinámica y funcional, adaptada a las necesidades de la circulación de bienes y la seguridad jurídica. En el sistema del Código Civil de Vélez Sarsfield, el artículo 2758 establecía que esta acción nacía del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, permitiendo al propietario que ha perdido la posesión reclamarla contra el poseedor actual.3 Esta redacción inicial propició una interpretación restrictiva por parte de una sección de la doctrina, la cual argumentaba que, para reivindicar, el actor debía haber sido previamente poseedor y haber sufrido una pérdida personal y directa de dicha posesión.
Dicha visión limitada generaba una paradoja jurídica: si una persona adquiría un inmueble mediante escritura pública, pero el bien se encontraba ocupado por un tercero en el momento de la adquisición, el comprador —que nunca había recibido la tradición material— se encontraba teóricamente imposibilitado para ejercer la acción reivindicatoria por no haber "perdido" una posesión que jamás ostentó.1 Esta interpretación, sostenida en su momento por autores como Salvat, fue progresivamente superada por la jurisprudencia argentina, culminando en el fallo plenario Arcadini c/ Maleca de 1958, el cual estableció que el comprador de un inmueble a quien se le ha otorgado la escritura traslativa puede, aun antes de la tradición de la cosa, ejercer la acción reivindicatoria contra el tercero poseedor.2 La lógica subyacente es que la acción reivindicatoria no es una potestad personalísima del poseedor despojado, sino un derecho accesorio al título que se transmite implícitamente con el acto de enajenación.11
En el marco del Código Civil y Comercial de la Nación, la acción reivindicatoria mantiene su finalidad de defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión ante actos que producen el desapoderamiento.2 El artículo 2248 del nuevo cuerpo legal define su ámbito de aplicación, subrayando que la lesión debe ser una exclusión absoluta del poseedor o tenedor de la cosa.14 Esta definición refuerza la idea de que la reivindicación es el eje central de la tutela de las potestades reales, permitiendo al propietario despojado perseguir y recuperar la cosa de manos de quien la tenga.5 La legitimación activa, por tanto, no se agota en quien fue desposeído materialmente, sino que se extiende a todo aquel que, por vía de una cadena de títulos, ha adquirido el derecho a poseer (ius possidendi), el cual se encuentra lesionado por la presencia de un ocupante sin título suficiente.15
Comparativa de la estructura legal de la acción reivindicatoria
Concepto
Código Civil de Vélez Sarsfield
Código Civil y Comercial (Ley 26.994)
Definición
Acción que nace del dominio por la cual el propietario que perdió la posesión la reclama (Art. 2758).3
Acción que tiene por finalidad defender la existencia del derecho real ante el desapoderamiento (Art. 2248).2
Legitimación Activa
Titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión (dominio, usufructo, etc.).3
Titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión (Art. 2248).13
Legitimación Pasiva
Contra el poseedor de la cosa (Art. 2758) o el tenedor a nombre del reivindicante.5
Contra el poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante (Art. 2255).13
Objeto
Cosas particulares (Art. 2758).3
Objetos, partes materiales o universalidades de hecho (Art. 2252).13
Presunción de Posesión
Si el título es anterior a la posesión del demandado, se presume posesión del antecesor (Art. 2790).2
Reglas similares de prueba basadas en la prioridad del título (Art. 2256).1
El plenario Arcadini y la ruptura del dogma de la tradición previa
El fallo plenario "Arcadini, Roque (Suc.) c/ Maleca, Carlos", dictado el 11 de noviembre de 1958 por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, representa un hito fundamental en la dogmática de los derechos reales en Argentina.8 La controversia jurídica que resolvió el tribunal radicaba en si el comprador de un inmueble, con escritura pública pero sin haber recibido la tradición material, poseía legitimación para reivindicar contra un tercero que ya ocupaba la propiedad antes del acto de venta. La resolución de este plenario fue afirmativa, estableciendo que la acción reivindicatoria puede ser ejercida incluso antes de la tradición efectiva de la cosa.2
La importancia de este fallo reside en la superación de la interpretación rígida del artículo 577 del Código de Vélez, que estipulaba que antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.7 Quienes se oponían a la legitimación del comprador argumentaban que, sin tradición, no había dominio, y sin dominio no podía haber acción reivindicatoria. No obstante, la postura amplia que triunfó en el plenario, liderada por el voto del Dr. Cichero, sostuvo que el vendedor, al obligarse a transferir el dominio, no se reserva ningún derecho sobre la cosa y transmite al comprador todas las acciones que tenía a su respecto.11 Esta transmisión se entiende como una cesión implícita de las acciones reales, las cuales son consideradas accesorios del objeto adquirido.11
Desde una perspectiva lógica y de sentido común jurídico, el Dr. Fliess destacó en sus fundamentos que negar la acción reivindicatoria contra terceros al comprador de un inmueble que no llegó a poseerlo por falta de tradición es "algo tan ilógico o incongruente que parecería estar fuera de toda discusión".15 La vida jurídica requiere que el adquirente cuente con los medios legales necesarios para obtener la posesión del bien que ha comprado. Si el vendedor, titular original del dominio, poseía la facultad de reivindicar contra un usurpador, dicha facultad no puede desaparecer por el solo acto de la venta; por el contrario, se desplaza hacia el nuevo titular como una herramienta indispensable para hacer efectivo su derecho.7
Evolución de las tesis doctrinarias sobre la legitimación
Para comprender el impacto del plenario Arcadini, es preciso analizar las tres corrientes que se disputaban la interpretación de la norma:
Tesis Estricta (Restrictiva): Basada en una lectura literal de los artículos 577, 2609 y 3265 del Código Civil, sostenía que sin tradición no existe derecho real de dominio y, por ende, el adquirente carece de la acción reivindicatoria.3 Esta postura obligaba al comprador a demandar primero al vendedor por la entrega de la posesión, y solo una vez obtenida esta, podría eventualmente accionar contra terceros.
Tesis Intermedia (Vía Subrogatoria): Admitía que el adquirente pudiera ejercer la acción reivindicatoria, pero no a título propio, sino por vía de la acción subrogatoria u oblicua, actuando en nombre del vendedor que todavía conservaba el dominio formal por falta de tradición.3 Esta tesis presentaba dificultades procesales significativas, como la necesidad de citar al vendedor y la vulnerabilidad ante defensas que el poseedor pudiera tener contra este.
Tesis Amplia (Cesión Implícita): Fue la que prevaleció en Arcadini. Propone que la escritura de transmisión de dominio lleva ínsita la cesión de la acción real reivindicatoria.10 Quien enajena una cosa necesaria y simultáneamente transmite el poder jurídico de reclamarla contra cualquiera, operando la acción como un accesorio del inmueble.11
La doctrina de la cesión implícita permite que el comprador actúe como un "procurador en causa propia" del vendedor, ejerciendo la pretensión restitutoria que este último poseía antes de desprenderse de sus derechos sobre el bien.12 Esta construcción jurídica facilita la circulación de los bienes y evita que los usurpadores se beneficien de las formalidades necesarias para la transmisión del dominio.12
La cesión implícita como mecanismo de transmisión de la legitimación
La legitimación para promover una acción de reivindicación por parte de un adquirente sin posesión previa se sustenta en la naturaleza cesible de las acciones reales. El artículo 1444 del Código Civil anterior establecía que todos los derechos y acciones sobre una cosa que se encuentre en el comercio son cesibles, a menos que exista una prohibición expresa o implícita de la ley.7 Dado que no existe norma que impida la cesión de la acción reivindicatoria, la jurisprudencia de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires (SCBA) y de los principales tribunales del país ha ratificado su validez incluso en ausencia de tradición.7
La cesión de la acción opera de forma independiente a la transmisión del dominio. Mientras que para el derecho real se requiere título y modo, para la cesión de la acción basta el consentimiento instrumentado en el contrato de adquisición.12 Se interpreta que el vendedor, al transferir sus derechos, "se desprende y transmite al comprador todas las acciones que tenía a su respecto".11 Esta transmisión es tácita y se considera un elemento natural del negocio de enajenación, fundamentado en la obligación del vendedor de entregar todos los accesorios del objeto, incluidos los medios jurídicos para su defensa.11
Independencia funcional entre dominio y acción
Dimensión
Transmisión del Dominio
Cesión de la Acción Reivindicatoria
Requisito Legal
Título Suficiente + Modo (Tradición).1
Consentimiento (Escritura/Contrato).11
Efecto Jurídico
Constitución del derecho real erga omnes.5
Legitimación para accionar contra el poseedor.8
Naturaleza
Sustancial y real.5
Patrimonial y cesible de forma independiente.12
Rol del Actor
Dueño pleno (Titular de derecho real).1
Cesionario/Sucesor singular de las acciones del antecesor.12
Fundamento
Arts. 577, 2609 CC / 1892 CCyCN.1
Arts. 1444 CC / 1614 CCyCN.7
Esta independencia funcional es la que permite desvincular la legitimación activa de la posesión material previa del actor. El cesionario no necesita haber tenido nunca la posesión de la cosa, ya que lo que ejerce es la acción que nació en cabeza de su antecesor cuando este sí reunía los requisitos de dominio y posesión.12 En este sentido, el comprador se subroga tácitamente en todos los derechos de garantía de quienes han poseído la cosa antes que él, reuniendo esos derechos en su persona.11
Desarticulando la falacia del desapoderamiento personal
Un obstáculo recurrente en la práctica judicial es la interpretación sesgada del concepto de "desapoderamiento". Algunos magistrados sostienen erróneamente que, si una persona compra una propiedad que ya se encuentra ocupada (por ejemplo, con un pasillo o una parte del terreno bajo control de un tercero), dicha persona "no sufrió desapoderamiento" y, por ende, carecería de acción reivindicatoria. Esta postura constituye una trampa argumental que confunde la acción posesoria de despojo con la acción real de reivindicación.
El desapoderamiento, en el ámbito de la reivindicación, no debe entenderse como un suceso fáctico ocurrido durante la tenencia del actor, sino como una lesión a la "existencia" del derecho real que persiste mientras el ocupante sin título mantenga su poder sobre la cosa.1 La acción reivindicatoria habilita al titular del derecho a recuperar el bien ante actos que producen el desapoderamiento, entendido en un sentido amplio como cualquier exclusión absoluta que impida el ejercicio de las facultades del dominio.2
Distinción crítica entre posesión y título en la lesión dominial
El éxito de la acción reivindicatoria no depende de la pérdida de la posesión por parte del actor, sino de la supremacía de su título frente a la ocupación del demandado.1 El derecho a poseer (ius possidendi) emana del título y es lo que se defiende a través de la reivindicación. Cuando un comprador adquiere un inmueble ocupado, adquiere un derecho real (o la pretensión al mismo) que se encuentra actualmente lesionado. Al transmitirse la acción reivindicatoria de forma implícita, el comprador adquiere la facultad de remover esa lesión que afectaba al titular anterior.12
La jurisprudencia ha dejado claro que el reivindicante no necesita demostrar que ha recibido la posesión material del inmueble al cual se aplica su título.20 Lo que debe acreditarse es que el demandado posee la cosa y que no cuenta con un derecho superior para retenerla. El hecho de que el actor conociera la ocupación al momento de la compra no convalida la ilegalidad de la posesión del tercero ni extingue el derecho de propiedad del adquirente.10 La propiedad es un derecho constitucional que no se pierde por el mero conocimiento de una usurpación ajena; por el contrario, el adquirente invierte sus recursos precisamente para ejercer las acciones que sanearán la posesión del bien.23
La reivindicación en la subasta judicial y el rol del adquirente
La adquisición de un inmueble mediante subasta judicial presenta matices específicos en cuanto al perfeccionamiento del dominio y la toma de posesión, pero la doctrina Arcadini se aplica con igual vigor. El adquirente en subasta se convierte en un sucesor de los derechos del ejecutado una vez que se han cumplido los pasos procesales de aprobación del remate y pago del precio.22 Si el inmueble subastado se encuentra ocupado por terceros que no tienen derecho a permanecer en él, el comprador tiene expedita la acción reivindicatoria para obtener la restitución.10
En el ámbito de las subastas judiciales, el desapoderamiento es a menudo un presupuesto previo o un efecto buscado por el proceso ejecutorio. No obstante, si el ocupante alega una posesión anterior al título del adquirente, entra en juego la confrontación de títulos y la presunción de posesión del antecesor.2 La subasta es un acto complejo que requiere la intervención jurisdiccional para desplazar la titularidad, pero no se puede denegar la acción reivindicatoria basada en meras anotaciones marginales o trámites inconclusos que no han alterado la realidad dominial del bien.22
El perfeccionamiento de la subasta y la legitimación activa
Etapa de la Subasta
Estado del Derecho del Adquirente
Legitimación para Reivindicar
Aprobación del Remate
Título causal constituido.
Legitimación incipiente basada en el acto judicial.22
Pago del Precio y Comisión
Derecho creditorio al dominio.
Puede accionar como cesionario de los derechos del ejecutado.22
Toma de Posesión Judicial
Perfeccionamiento del modo.
Acción directa como poseedor y dueño pleno.2
Inscripción Registral
Publicidad erga omnes.
Prueba plena de titularidad frente a terceros.5
El fallo de la Suprema Corte de Justicia de Mendoza en la causa Querini destaca que la titularidad registral permanece intacta mientras no se haya perfeccionado la transferencia por subasta mediante la aprobación judicial definitiva y la inscripción pertinente.22 Esto significa que, incluso si existe una subasta antigua no concluida, el titular registral conserva su legitimación para reivindicar frente a ocupantes que no han logrado probar una usucapión veinteñal.22 El adquirente en subasta, al situarse en el lugar del titular anterior, hereda la supremacía del título antecedente contra cualquier poseedor de hecho.21
El alcance de la sentencia contra ocupantes de hecho: Pasillos y partes materiales
La acción reivindicatoria no solo procede contra la totalidad de una unidad catastral, sino también contra partes materiales determinadas de un inmueble, como pasillos, franjas de terreno o habitaciones ocupadas.13 La "trampa del juez" suele manifestarse aquí argumentando que, si el pasillo estaba ocupado desde antes de la compra, el actor compró "con el pasillo ocupado" y no sufrió lesión. Este razonamiento es falaz porque la lesión es al derecho real que emana del título, el cual describe la propiedad incluyendo ese pasillo.15
Si el título del reivindicante incluye el área ocupada y es de fecha anterior a la posesión del demandado, opera la presunción de que el antecesor del actor poseía esa parte material del inmueble.7 La ocupación de un pasillo constituye un desapoderamiento parcial pero absoluto en cuanto a esa porción del bien, impidiendo al propietario su libre tránsito o uso según su destino natural.15 La sentencia que hace lugar a la reivindicación debe ordenar la restitución de la parte material reclamada, obligando al demandado a dejarla desocupada y en estado para que el reivindicante entre en su posesión.5
La prueba en la reivindicación de partes materiales
Para el éxito de la acción sobre una porción material, la identificación del objeto es crucial. La jurisprudencia exige una "identidad" perfecta entre el área descrita en el título y el área efectivamente poseída por el demandado.16 La representación gráfica mediante pericias de agrimensura es indispensable para poner ante los ojos del juez el estado de cosas existente y demostrar la invasión del derecho del actor.26
Elemento Probatorio
Finalidad en la Acción Reivindicatoria
Relevancia para el Adquirente sin Posesión
Escritura Pública
Acreditar el título suficiente y la causa de la adquisición.1
Base de la cesión implícita de la acción.12
Informes de Dominio
Probar la titularidad registral y la cadena de antecesores.17
Permite invocar la posesión de los anteriores dueños.12
Pericia Agrimensura
Identificar físicamente la parte material ocupada (pasillos, etc.).16
Delimita el objeto del desapoderamiento reclamado.14
Prueba Testimonial
Corroborar la fecha de inicio de la ocupación del demandado.2
Sirve para demostrar que la posesión es posterior al título.20
Presunciones de legitimidad y título anterior (Art. 2790 / 2256)
El pilar sobre el cual se asienta la defensa del adquirente que no tuvo la posesión es la presunción establecida en el artículo 2790 del Código de Vélez, hoy receptada en el artículo 2256 del Código Civil y Comercial. Dicha norma dispone que, si el reivindicante presenta títulos de propiedad anteriores a la posesión del demandado, se presume que el autor del título era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica.2 Esta presunción es la que permite "saltar" el requisito de la posesión personal del actor, trasladando la carga de la prueba al demandado.
Cuando un comprador presenta su escritura, está invocando no solo su derecho actual, sino la posesión de todos sus antecesores en el dominio. Si alguno de esos antecesores tuvo la posesión antes de que el usurpador ingresara, el comprador puede valerse de esa prioridad para triunfar en el juicio.12 Esta "suma de posesiones" o aprovechamiento del título antecedente es lo que desarticula la defensa basada en la ocupación preexistente a la compra. El demandado, para vencer esta presunción, debería presentar un título mejor o demostrar una posesión veinteñal (usucapión) que haya extinguido el derecho del actor y sus antecesores.12
La dinámica de las presunciones en el proceso
Prioridad Temporal del Título: El derecho nacido antes desplaza al que pretende nacer después. Si el título del actor (o de su vendedor) es de 1980 y la ocupación del demandado comenzó en 2005, el actor tiene "mejor derecho" presunto.17
Innecesariedad de la Posesión del Actor: Al presumirse la posesión del autor del título, el actor queda eximido de probar su propia posesión fáctica. La ley suple el elemento material de la tradición mediante la ficción de continuidad del dominio a través de la cadena de títulos.12
Insuficiencia de la Posesión "porque sí": El poseedor actual que no presenta título alguno solo puede ampararse en el hecho de su posesión, pero esta cede ante la prueba de un derecho real preexistente documentado en escritura pública.4 El "el posee porque posee" solo funciona si el reivindicante no logra acreditar un título anterior.1
Jurisprudencia comparada y aplicaciones regionales de la doctrina Arcadini
La aplicación del plenario Arcadini ha sido uniforme en gran parte del territorio nacional, con pronunciamientos destacados en diversas provincias que refuerzan la legitimación del adquirente sin tradición.
La doctrina de la Suprema Corte de Buenos Aires (SCBA)
La SCBA ha avalado reiteradamente la validez de la cesión de la acción reivindicatoria, incluso sin tradición de la cosa. En fallos como "Medina", la corte provincial subrayó que la acción reivindicatoria es un derecho patrimonial cesible de forma independiente y que el cesionario actúa como un sucesor singular de los derechos del cedente.2 La falta de tradición no impide que el adquirente reivindique contra un tercero, siempre que se le hayan cedido —expresa o implícitamente— las acciones de su antecesor, quien sí cumplía con los requisitos de dominio y posesión previos al despojo.12
El criterio de la Justicia en Mendoza
En Mendoza, los tribunales han aplicado la doctrina de la cesión implícita para proteger a compradores y donatarios que encuentran sus bienes ocupados por terceros de larga data. El fallo del Primer Juzgado Civil de Mendoza destaca que el vendedor transmite no solo la propiedad, sino también todos los medios legales para hacerla efectiva.27 En este contexto, se ha desestimado la defensa de ocupantes que alegaban ser meros tenedores precarios (inquilinos o cuidadores permitidos por el dueño anterior), estableciendo que el pago de tasas o servicios por parte del ocupante no prueba el animus domini necesario para repeler la reivindicación.27
Pronunciamientos en Río Negro y otras jurisdicciones
En la provincia de Río Negro, la jurisprudencia ha resaltado que la acción reivindicatoria es viable no solo contra el poseedor, sino también contra el tenedor que posee a nombre del reivindicante.15 Se ha enfatizado que la carga de acreditar una causa legítima para no restituir recae sobre el ocupante.15 Asimismo, en casos de ocupaciones de partes materiales, se ha validado la legitimación del adquirente para recuperar espacios específicos del inmueble que fueron deslindados de hecho por terceros.19
Jurisdicción
Caso Relevante
Doctrina Aplicada
Resultado
Capital Federal
Arcadini c/ Maleca (1958)
Cesión implícita de la acción en la escritura.
Legitimación del comprador sin tradición.8
Buenos Aires (SCBA)
Medina (C 88.998)
Cesionaria como sucesora singular del cedente.
Validez de la cesión de acción reivindicatoria.2
Mendoza
Aguirre de Gemigniani (2017)
Supremacía del título anterior a la posesión.
Restitución frente a ocupantes de larga data.27
Mendoza (SCJM)
Querini (2022)
Titularidad registral vs subasta no perfeccionada.
El titular conserva legitimación hasta el despojo definitivo.22
Tucumán
Acción Reivindicatoria (2025)
Condena a restituir inmueble desocupado en 10 días.
Procedencia de la acción basada en el derecho real.13
Síntesis de la refutación: El desapoderamiento no requiere posesión previa del actor
La tesis que sostiene que un adquirente no sufre desapoderamiento por comprar un bien ya ocupado carece de sustento legal y doctrinario en el derecho argentino actual. La "trampa del juez" se refuta mediante la articulación de tres principios fundamentales:
La Acción sigue al Título, no a la Persona: La reivindicación protege el derecho real de dominio (ius possidendi), no un estado fáctico transitorio. Al adquirirse el título mediante escritura o subasta, se adquiere la potestad de defender ese derecho contra cualquier agresión, sea esta anterior o posterior al acto de compra.1
Eficacia de la Cesión Tácita: La acción reivindicatoria es un accesorio inseparable de la propiedad en el comercio jurídico. No existe el "vacío de legitimación" que algunos jueces pretenden ver; la acción que tenía el vendedor para expulsar al intruso se transfiere al comprador por la mera fuerza del contrato de enajenación.11
Inutilidad de la Tradición para la Legitimación Activa: Si bien la tradición es necesaria para adquirir el dominio pleno erga omnes en el plano sustancial, no es un requisito para la cesión de la acción reivindicatoria en el plano obligacional y procesal. El cesionario tiene un "mejor derecho a poseer" que el ocupante sin título, y ese derecho es suficiente para fundamentar la pretensión restitutoria.12
En conclusión, el desapoderamiento es una condición objetiva de la cosa (estar privada de su legítimo dueño) y no una condición subjetiva del actor. Quien posee un título suficiente tiene la supremacía jurídica necesaria para reivindicar, independientemente de si el intruso ya estaba en el inmueble antes de la firma de la escritura o de la realización de la subasta. La justicia argentina, a través de décadas de jurisprudencia consolidada, ha blindado al adquirente contra la indefensión, asegurando que el derecho de propiedad sea una garantía real y no una mera declaración de papel frente a las ocupaciones de hecho.
Fuentes citadas
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