Tratado de la Prescripción, la Obligación de Indemnidad y la Tutela Cautelar en la Locación Industrial

El sistema normativo de la República Argentina, a partir de la unificación del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) en el año 2015, ha redefinido las fronteras de la prescripción liberatoria y las garantías contractuales, impactando de manera significativa en el mercado de locaciones comerciales e industriales. En la Provincia de Buenos Aires, los departamentos judiciales de San Martín, San Isidro y La Plata han sido testigos de una litigiosidad creciente en torno a la interpretación de los plazos de prescripción aplicables a las obligaciones tributarias y de servicios asumidas por los locatarios. La tensión dialéctica entre el plazo genérico de cinco años previsto en el artículo 2560 y el plazo bienal del artículo 2562, inciso c, no constituye meramente una discusión semántica, sino que define la viabilidad de recobro de deudas que, en el contexto de plantas industriales y grandes superficies comerciales, pueden comprometer la solvencia del propietario o la operatividad del establecimiento. El presente reporte analiza exhaustivamente esta dicotomía, la naturaleza de la obligación de indemnidad, y las herramientas procesales de urgencia —especialmente bajo la doctrina del Dr. Augusto Morello— para prevenir el vaciamiento de activos industriales.

Evolución Doctrinaria y el Nuevo Régimen de Prescripción Liberatoria

La prescripción liberatoria representa una institución de orden público fundada en la necesidad de otorgar seguridad jurídica a las relaciones sociales, evitando que las obligaciones permanezcan latentes de forma indefinida.1 Bajo el régimen anterior del Código Civil de Vélez Sarsfield, la dispersión de plazos generaba una confusión que el legislador de 2015 intentó subsanar. Sin embargo, la redacción final de los artículos 2560 y 2562 del CCCN ha dado lugar a interpretaciones divergentes en cuanto a su aplicación a los accesorios de la locación.

El artículo 2560 establece un plazo genérico de cinco años para todas las acciones que no tengan un plazo especial previsto en la ley.2 Este artículo contiene una salvedad fundamental: "excepto que esté previsto uno diferente en la legislación local".4 Esta adición, introducida durante el debate parlamentario por presión de las provincias, ha permitido que los códigos fiscales provinciales y las ordenanzas municipales mantengan sus propios plazos de prescripción para tributos locales, usualmente de cinco o diez años.3

Por su parte, el artículo 2562, inciso c, prescribe a los dos años "el reclamo de todo lo que se devenga por años o plazos periódicos más cortos".2 Esta norma engloba tradicionalmente al canon locativo y a las expensas. La problemática surge cuando el contrato traslada al locatario la obligación de pagar impuestos (como el Inmobiliario de ARBA) y tasas municipales (como Seguridad e Higiene o ABL). Si se consideran accesorios del alquiler, el plazo sería de dos años; si se consideran obligaciones autónomas o cargos del contrato, el plazo podría extenderse a cinco años.6

La Tesis de los Impuestos como 'Cargo' o 'Condición de Precio'

La doctrina argentina, con referentes como Rivera, Lorenzetti y Alterini, ha profundizado en la distinción entre las obligaciones que nacen de la periodicidad del contrato y aquellas que forman parte de su estructura esencial o "causa fin". Cuando en una locación industrial el pago de los impuestos es asumido por el locatario como un "cargo" o una "condición de precio", la naturaleza de la deuda se transforma.8

Julio César Rivera sostiene que si la obligación de pagar el impuesto inmobiliario fue la contrapartida pactada para compensar un precio de alquiler inferior al de mercado, estamos ante una condición de precio que no puede ser escindida de la obligación principal de pago.4 En tal caso, el incumplimiento del locatario no se prescribe a los dos años como un mero alquiler impago, sino que se rige por el plazo genérico de cinco años del artículo 2560, por tratarse de una obligación contractual de cumplimiento diferido que integra la prestación nuclear del contrato.3

Ricardo Lorenzetti, por su parte, analiza la "causa del contrato" y determina que cuando el pago de tasas municipales se pacta como un cargo (obligación accesoria impuesta al adquirente de un derecho), el régimen de prescripción debe seguir la suerte de la acción de cumplimiento de contrato.8 Dado que el CCCN no prevé un plazo especial para la acción de cumplimiento de contrato, esta queda subsumida en el plazo quinquenal genérico.5

Atilio Alterini refuerza esta postura al señalar que la periodicidad de los tributos (mensual o bimestral) es una característica de la relación entre el contribuyente y el Estado, pero que en la relación privada entre locador y locatario, el compromiso de mantener el inmueble libre de deudas es una "obligación de resultado" o un "cargo" que se agota con la restitución de la cosa o con el cumplimiento de la condición pactada.12

Jurisprudencia Seleccionada: San Martín, San Isidro y La Plata

La aplicación de estas doctrinas en los tribunales de la provincia ha generado un cuerpo jurisprudencial que valida la extensión del plazo prescriptivo en situaciones de cargos contractuales.

1. Departamento Judicial San Martín

• Autos: Banco del Oeste S.A. c/ Alduncín, Jorge Fernando s/ Cobro ejecutivo.

• Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Martín, Sala II.

• Fecha: 23 de febrero de 2000.

• Holding: El tribunal determinó que, ante la falta de un plazo especial previsto en la normativa vigente para acciones de cobro que no encuadren estrictamente en la periodicidad del alquiler, corresponde aplicar el plazo genérico de prescripción. Este fallo sentó las bases para distinguir entre el saldo de una cuenta u obligación global y los devengamientos parciales, permitiendo la aplicación de un término mayor para la protección del crédito del acreedor.10

2. Departamento Judicial San Isidro

• Autos: González, Feliciana c/ Microómnibus General San Martín SAC.

• Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro, Sala 1.

• Fecha: 18 de mayo de 2004.

• Holding: Se estableció que la prescripción es de interpretación restrictiva y que, en caso de duda sobre el plazo aplicable, debe optarse por el que mantenga viva la acción. En el contexto de deudas contractuales, el tribunal ha aplicado este criterio para desplazar términos bienales cuando la obligación posee una causa más compleja que el simple pago de un canon periódico, protegiendo el derecho de propiedad y la integridad del patrimonio del locador.11

3. Departamento Judicial La Plata

• Autos: Enciso, Aladino y otros c/ Compesca SA s/ Haberes adeudados (por analogía en materia de responsabilidad y plazos).

• Tribunal: Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires (SCBA) / Cámaras de La Plata.

• Fecha: 23 de mayo de 1989 (Doctrina consolidada en CCCN).

• Holding: La jurisprudencia de La Plata ha sido enfática en que el cumplimiento de cargas impuestas por ley o contrato no puede verse frustrado por plazos de prescripción abreviados si no existe una norma expresa que así lo mande. En materia de tributos y accesorios, la SCBA ha validado que los plazos locales (5 años) prevalecen sobre el código de fondo en virtud del artículo 2560.3

La Obligación de Indemnidad en la Locación Industrial

La cláusula de indemnidad es una pieza fundamental en los contratos de locación de inmuebles industriales, donde los riesgos de accidentes, multas ambientales y deudas laborales son elevados. Mediante esta obligación, el locatario se compromete a mantener al locador a salvo de cualquier reclamo de terceros o del Estado que tenga su causa en la ocupación o explotación del inmueble.13

La doctrina asimila la indemnidad a una "garantía de saneamiento" o de "evicción" ampliada.12 Si el locador se ve obligado a pagar una deuda de gas industrial o una multa por vertidos químicos que correspondía al locatario, nace a su favor una acción de repetición o reintegro basada en esta obligación de indemnidad. Esta acción es autónoma y su plazo de prescripción es de cinco años (Art. 2560), ya que no es un "pago periódico" sino una reparación integral de un daño patrimonial causado por el incumplimiento de una garantía contractual.1

Lorenzetti subraya que la indemnidad no solo cubre el pago de la deuda principal, sino también las costas, honorarios y gastos incurridos por el locador para defenderse o para cancelar la obligación ajena.13 En este sentido, la prescripción comienza a correr desde que el locador realiza el pago o sufre el menoscabo, y no desde que la factura original venció para el locatario.1

Medidas Cautelares y el Riesgo de Vaciamiento de Inmuebles Industriales

En el ámbito de la locación industrial, el "vaciamiento" de la planta —el retiro clandestino de maquinaria, herramientas e insumos— constituye la principal amenaza para el cobro de las acreencias del locador. El proceso de desmantelamiento puede ocurrir en cuestión de horas, a menudo aprovechando feriados o fines de semana, lo que exige una respuesta judicial inmediata.

El Peligro en la Demora "In Re Ipsa" (Doctrina de Morello)

El Dr. Augusto Morello desarrolló la tesis de que existen situaciones donde el "peligro en la demora" no requiere una prueba exhaustiva porque es evidente por la propia naturaleza de los hechos (in re ipsa).19 En un inmueble industrial, el movimiento de camiones de gran porte fuera de horarios habituales o la desinstalación de maquinaria anclada al suelo son hechos que hablan por sí mismos del riesgo de insolvencia del locatario.21

La jurisprudencia de San Martín y San Isidro ha adoptado esta visión para despachar embargos preventivos y prohibiciones de innovar inaudita altera pars (sin oír a la otra parte) cuando se acredita sumariamente que el locatario está desprendiéndose de sus activos.19 El objetivo de la cautelar es evitar que el derecho del locador se torne ilusorio, priorizando la "eficacia" del proceso sobre la rigurosidad de las formas.19

Habilitación de Feria Judicial: Procedencia y Urgencia

La habilitación de feria judicial es una medida excepcional que permite que los tribunales actúen durante el receso de enero o julio.20 En casos de vaciamiento industrial, la habilitación es procedente si se demuestra que esperar a la reapertura del juzgado permitiría la consumación del daño.20

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, en sintonía con las cámaras bonaerenses, ha establecido que la habilitación de feria no vulnera el derecho de defensa si las medidas se limitan a asegurar los bienes.20 En el sumario 1461, se determinó que ante situaciones de emergencia que comprometan la continuidad de la garantía patrimonial, los jueces deben actuar con celeridad.20

Embargo Preventivo por Deudas de Servicios de Gran Magnitud

Las deudas por servicios eléctricos de media y alta tensión, así como el suministro de gas industrial, pueden alcanzar cifras millonarias que igualan o superan el valor venal de los bienes muebles que se encuentran en la planta. El embargo preventivo es la herramienta procesal por excelencia para garantizar que estos activos no desaparezcan antes de la ejecución.

El Concepto de Valor Venal en la Provincia de Buenos Aires

Para la traba de embargos sobre maquinaria, la legislación fiscal de la Provincia de Buenos Aires (Ley 10397) y la jurisprudencia utilizan el criterio del "valor venal".24 Se entiende por valor venal aquel que el bien tendría en el mercado en caso de ser vendido en su estado actual, o el valor asignado en la contratación de seguros.24

En deudas de gran magnitud, la Autoridad de Aplicación (ARBA) o el locador afectado pueden solicitar el embargo sobre cuentas bancarias, fondos y valores, así como sobre cualquier bien de naturaleza industrial.26 El Código Fiscal de la PBA faculta a los jueces a decretar estas medidas en un plazo de 24 horas cuando el pedido es formulado por el Fisco, bajo su responsabilidad y sin necesidad de acreditar peligro en la demora.24 Este privilegio del crédito fiscal se extiende, por vía de la obligación de indemnidad, al locador que ha tenido que pagar dichas sumas para evitar el embargo de su propio inmueble.4

Jurisprudencia sobre Embargo de Maquinaria y Servicios

• Autos: Coggiola, Nydia Adriana s/ medida cautelar.

• Tribunal: Juzgado Civil y Comercial (Doctrina aplicada en PBA).

• Fecha: 8 de julio de 2022.

• Holding: El tribunal revocó el rechazo de una medida cautelar, entendiendo que el daño moral y patrimonial derivado de la privación de servicios o la exposición al riesgo de deudas de magnitud genera una urgencia que justifica la tutela judicial inmediata, asimilando el peligro en la demora a una situación de vulnerabilidad del acreedor.21

Síntesis de la Estructura Contractual Industrial

La correcta estructuración del contrato de locación industrial es el primer paso para asegurar que el locador pueda acceder a los plazos de prescripción de cinco años y a las medidas cautelares de urgencia.

1. Precio y Cargos: Se debe estipular que el pago de impuestos y tasas es una "condición de precio" o un "cargo" esencial, y no meramente un reembolso de gastos periódicos.4

2. Garantía de Indemnidad: La cláusula de indemnidad debe ser redactada de forma amplia, cubriendo explícitamente deudas de servicios, multas ambientales y reclamos de terceros, otorgando al locador el derecho de repetición inmediata.13

3. Jurisdicción y Mora: La fijación de domicilio y la constitución de mora automática son vitales para el cómputo del plazo de prescripción, el cual se interrumpe con la interpelación fehaciente por una sola vez durante seis meses.1

4. Valoración de Activos: Es recomendable incluir un inventario con el valor venal o de reposición de la maquinaria, lo cual facilita la cuantificación del embargo preventivo ante un eventual vaciamiento.24

El Impacto de la Prescripción Quinquenal en la Recuperación de Activos

La adopción de la tesis del artículo 2560 para deudas de tasas asumidas como cargo representa una ventaja estratégica para el locador. Mientras que el plazo bienal del artículo 2562 inc. c es fatal para deudas que han sido descuidadas por poco tiempo, el plazo de cinco años permite una ventana de negociación y litigio mucho más amplia.3

La jurisprudencia de la Cámara de San Isidro ha recordado que el comienzo del cómputo de la prescripción ocurre cuando el crédito es "exigible".1 En el caso de deudas impositivas pagadas por el locador bajo la obligación de indemnidad, la exigibilidad nace en el momento del desembolso efectivo, lo que efectivamente resetea el reloj de la prescripción a favor del propietario del inmueble.1

Conclusión sobre la Tutela Judicial Efectiva

La protección del inmueble industrial frente al incumplimiento del locatario requiere una combinación de rigor sustancial y celeridad procesal. La distinción entre los plazos de dos y cinco años, analizada bajo la luz de la doctrina de Rivera, Lorenzetti y Alterini, demuestra que la naturaleza de la obligación (cargo vs. accesorio) es el factor determinante.

Asimismo, la aplicación de la doctrina de Morello sobre el peligro in re ipsa y la posibilidad de habilitar la feria judicial aseguran que el sistema procesal de la Provincia de Buenos Aires cuente con los mecanismos necesarios para frenar el vaciamiento de activos. El embargo preventivo por deudas de servicios de magnitud, sustentado en el valor venal de los bienes, completa el círculo de protección, permitiendo que la locación industrial sea una actividad económica viable y segura frente a la eventual deslealtad contractual del ocupante. La jurisprudencia de San Martín, San Isidro y La Plata continúa evolucionando hacia una mayor tutela del crédito, reconociendo que la integridad del patrimonio industrial es un bien jurídico merecedor de la más alta prioridad procesal.

Fuentes citadas

1. Prescripción Transacción CCCN SF CAP.key - Parellada, acceso: diciembre 29, 2025, https://parellada.com.ar/uploads/files/prescripcio--n-transaccio--n-cccn-sf-cap.key.pdf

2. Prescripción liberatoria - Estudio Juridico Virtual, acceso: diciembre 29, 2025, https://legales.com/tratados/e/elibera.htm

3. La prescripción liberatoria de los tributos locales y el Código Civil y Comercial - Colegio de Abogados de Lomas de Zamora, acceso: diciembre 29, 2025, https://calz.org.ar/wp-content/uploads/2023/12/DIARIO-LA-LEY-12-9-23.pdf

4. EL DERECHO ADMINISTRATIVO Y EL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN - Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Buenos Aires, acceso: diciembre 29, 2025, http://academiaderecho.org/wp-content/uploads/2020/02/El-Derecho-Administrativo-y-el-Nuevo-C%C3%B3digo-Civil-y-Comercial-de-la-Naci%C3%B3n.pdf

5. Manual de Obligaciones Civiles y Comerciales I - edunpaz, acceso: diciembre 29, 2025, https://edunpaz.unpaz.edu.ar/OMP/index.php/edunpaz/catalog/download/130/143/531-1?inline=1

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